Petit guide pour l’achat d’un bien immobilier …

L’achat d’un bien immobilier requiert une bonne connaissance de tous les éléments qui interviennent dans ce type de transaction.

Pour ‘faire une affaire’, il faut maîtriser tout ce qui a trait au logement.
On devient tour à tour, agent immobilier, banquier, maçon, plombier, électricien, architecte, contrôleur des travaux bref il faut prendre (ou essayer de prendre) toutes les casquettes pour pouvoir comprendre et discuter avec les différents intervenants.

Rien ne vaut la consultation et la discussion avec des personnes de bords totalement différents pour pouvoir se faire une idée concrète du projet dans son ensemble.

Ce billet a pour but de guider le futur acquéreur dans cette jungle sans pitié 🙂

J’ai pris pour exemple un appartement situé dans un immeuble ancien (mon cas) :

UN EXEMPLE DE PROCEDURE :
Voici un exemple de démarche, sachant qu’on peut très bien rechercher le financement avant la signature du compromis.
– La recherche du bien immobilier
– La signature du compromis (qui engage le vendeur et l’acheteur) ou de la promesse de vente (qui engage le vendeur)
– La recherche de financements et d’aides (prêt à taux zéro, Pass-Travaux, etc.)
– Dessiner ce que l’on veut faire dans l’appartement (utiliser par exemple un logiciel gratuit comme SketchUp de Google). Cette étape permettra à l’entreprise de comprendre rapidement ce que vous voulez et lui permettra de faire un devis plus précis.
– La recherche d’entreprises multi-techniques (plusieurs corps de métier) ou spécialisées
– Le suivi des travaux

LE COMPROMIS DE VENTE
Ce document permet de réserver le bien.
L’acheteur s’engage à acheter le bien, sous réserve de l’acceptation du crédit et du délais de rétractation de 7 jours à partir du lendemain de la signature du compromis de vente.
Le vendeur s’engage à solder les dettes et vendre le bien à l’acheteur.

En ce qui concerne la réserve : sous réserve d’acceptation du crédit :
Il faut faire très attention. Dans mon cas, le notaire a fixé une barre trop haute :
Le taux de prêt actuel était de 4,40 % environ et le notaire a placé une limite à 5%. Ce qui indique que je ne peux me retirer QUE si le taux des banques dépasse les 5%, ce qui est très peu probable puisque les taux sont réactualisés tous les mois et n’évoluent que de quelques dixièmes.
A priori, pas de graves conséquences dans mon cas mais cette limite doit être déterminée avec précision. Les notaires ne sont pas nos amis.

LA RECHERCHE DU FINANCEMENT :
La partie la plus longue et complexe à mes yeux.
Ils faut tout voir et penser sur le très long terme : 15 à 25 ans en moyenne.

Voici les éléments qui constituent le dossier d’emprunt :

  • Le taux TEG (Taux Effectif Global) permet de comparer les propositions des banques en intégrant l’assurance obligatoire.
    Ce sera certainement la première chose à demander à votre banquier
  • Les assurances décès (obligatoire), chômage (optionnelle et très restrictive donc pas toujours intéressante).
    A savoir : il existe ce qu’on appelle « la délégation d’assurance » qui permet de prendre le crédit chez une banque et l’assurance chez un organisme spécialisé ou autre. Toutefois, toutes les banques ne l’acceptent pas.
  • Les aides (prêt à taux zéro, prêt Pass-Travaux, etc.)
    Dépend de vos revenus. Si vous n’atteignez pas le plafond de ressource, vous y avez droit.
  • L’apport personnel
    Les banques n’aiment pas prendre les risques tout seuls. Si vous avez un apport, ils se sentiront moins seuls et vous prêteront à un meilleur taux.
  • Frais de Garantie,
    Elle se présente sous forme de caution, hypothèque, etc. La plupart du temps les banques vous proposent la caution qui est moins onéreuse.
  • Frais de notaire,
    Environ 7% du montant de l’acquisition. Ca peut paraître énorme, mais derrière ces petits filous se cachent l’Etat qui se goinfre de taxes en tout genre.
  • Frais d’agence ou de mandataire,
    Correspond aux frais que facture l’agence ou le mandataire qui se charge de la relation entre le vendeur et l’acheteur. Environ 7% également.
  • LES BONNES ADRESSES :
    Voici une liste de bonnes adresses que j’ai pu rassembler pour parfaire mes connaissances dans ce domaine :

    • Le prix proposé par le vendeur est-il supérieur ou inférieur aux prix constatés du marché ?
        LaVieImmo.com
        Ce site vous permettra, dans un premier temps de connaître le prix au mètre carré du lieux de l’habitation.
        Il vous indiquera également la tendance à la hausse ou à la baisse de votre investissement. Excellent site donc.
    • On doit prendre un notaire, mais pourquoi et à quoi sert-il ?
        Frais de notaire
        On apprendra d’ailleurs qu’on nomme à tort ‘Frais de notaire » qui sont composés en majorité par des taxes qui vont à l’état.
    • Il existe un organisme qui vous assiste gratuitement (vous n’entendrez pas souvent ce mot lors de ce type de projet) dans vos démarches :
    • Ils sont vraiment très compétents et fiables. Ils vous permettront de faire sauter les frais de dossier des banques et vous assureront un suivi personnalisé durant toute la démarche.

    • Information générale sur la situation de l’immobilier :
        Yahoo logement
    • Un dossier très complet sur tous les aspects du logement (travaux, rénovation, etc.) :
        Paruvendu
    • Les guides qui vous alertent sur les choses importantes :
        Le Guide du Crédit

    Mise à jour du 18/06/2007 :
    Assurer son emprunt est obligatoire, mais vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance que vous propose votre banque !
    Allez jeter un oeil sur le site de l’APRIL qui vous fera une tarification sur mesure.
    Peut-être allez-vous économiser une belle somme de cette façon … ca peut aller du simple au double !

    Attention aux courtiers !
    Tous ne sont pas parfaitement honnêtes. Si vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro et autres prêt à taux réduits, faites attention lorsque le courtier vous proposera le dossier de prêt : il se peut qu’il vous fasse une moyenne de tout les prêts. Ainsi le TEG (Taux Effectif Global), qui est un des meilleurs indicateurs pour comparer les offres, peut soudainement être très bas ! normal en prenant en compte un prêt à taux zéro, la moyenne chute comme par magie !

    Mise à jour du 11/09/2007 :
    Ca y est, l’UNICIL m’a mis en relation avec un courtier en assurance qui m’a déniché une bonne assurance crédit.
    Il faut tout de même savoir qu’entre le moment où on dépose la demande à la banque et l’édition de l’offre de prêt, il peut se passer quelques semaines voire un bon mois.
    De plus, la plupart des banques n’émettent l’offre de prêt qu’en possession du contrat d’assurance crédit (dans le cas d’une délégation bien
    entendu). Ce qui peut retarder les choses.

    C’est là qu’interviennent les bases de la gestion de projet. GANTT à moi !!!!

    Mise à jour du 17/10/2007 :
    Attention au déplacement de compteur EDF ou de suppression de compteur GDF !!!!!
    Pour un déplacement de compteur EDF, les frais s’élèvent à 630€ même s’il s’agit d’un déplacement de quelques centimètres
    Pour un déplacement de compteur GDF, les frais s’élèvent à 430€

    Inutile de préciser le fond de ma pensée ? 🙂
    Plus de 1000€ pour couper deux fils, déplacer un morceau de plastique et reconnecter les fils … ils doivent être bien payés chez EDF.
    Je ne parle pas du délais qui prend près d’un mois. Il faut prendre RDV pour pouvoir prendre RDV !!! C’est la première fois qu’on me la fait celle-là :d:d:d
    Enfin à prévoir dans les frais et les délais.

    Ce dossier va s’enrichir au fur est à mesure de mes découvertes …

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